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La vente et l'achat en copropriété : mode d'emploi

 

Entre acheteur, vendeur et syndic, il est rare qu'une vente en copropriété se déroule sans accroc. En particulier quand il y a dans l'immeuble des travaux en cours. Dommage, car sur le papier tout paraît plutôt simple.

Position du vendeur et de l'acquéreur vis à vis de la copropriété

Le copropriétaire a un double statut. Il est plein propriétaire de ses lots privatifs et en même temps membre du syndicat des copropriétaires. Il est donc partie prenante avec les autres copropriétaires à un contrat auquel il souscrit en achetant ses lots. Ce contrat qui découle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 forme le règlement de copropriété.

Conséquence : l'acheteur hérite des droits et des devoirs du vendeur vis à vis du syndicat des copropriétaires dès l'acquisition de la propriété des lots concernés. Le syndicat n'a de ce fait pour seule obligation vis à vis des copropriétaires en cas de vente d'enregistrer le transfert de propriété. Ses relations avec les propriétaires successifs d'un même lot s'effectuant dans la continuité. On pourrait penser que ce principe s'applique y compris pour le recouvrement des charges laissées impayées par le vendeur. Or ce n'est pas tout à fait le cas.

La loi a introduit une disposition permettant au syndicat de prélever sur le prix de la vente d'un lot de copropriété toutes les sommes dont le vendeur lui serait redevable au moment du transfert de propriété. Cette faculté a supprimé de facto toute solidarité entre l'acquéreur et le vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente. Le syndicat des copropriétaires a donc le devoir d'arrêter le compte des "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" et ne peut entamer de procédure de recouvrement qu'à l'encontre du vendeur.

Que se passe-t-il lors de l'avant-contrat de vente ?

L'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient deux à quatre mois avant le transfert de propriété effectif. A ce stade le syndicat des copropriétaires n'est pas concerné par la transaction. La négociation des conditions de la vente est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acquéreur. Tandis que la communication de toutes les informations nécessaires à ce dernier pour former son consentement est de la responsabilité exclusive du vendeur.

C'est le moment pour l'acquéreur de débattre avec le vendeur d'un certains nombres de questions cruciales. La ventilation des charges de l'exercice en cours est un point qui doit être abordé. La loi est muette sur ce sujet. Or si la tradition veut que cette ventilation se fasse prorata temporis au nombre de jours par rapport à la date du transfert de propriété, les parties peuvent convenir d'autres modalités.

La prise en charge par le vendeur ou l'acquéreur du coût de travaux votés par la copropriété ou même simplement planifiés doit également être débattu. Dans ce cas aussi, la loi est muette et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent à ce sujet. Il est alors bon de savoir que les notaires présentent souvent abusivement comme une règle légale ce qui n'est qu'un usage, à savoir la prise en charge par le vendeur de la totalité du coût des travaux votés avant la date de signature. En réalité, tout dépend de la nature des travaux et ce qui va prévaloir dans la fixation du prix de vente. Appliquer le principe que les notaires préconisent suppose d'être sûr que le bien a été vendu "valeur travaux réalisés", ce qui ne va pas forcément de soi. Et inversement, si le prix se ressent d'un mauvais état de l'immeuble malgré le fait que des travaux de rénovation ont été votés, il est par contre normal que l'acquéreur en supporte le coût.

Autre question sujet à débat : les modalités de récupération par le vendeur de sa quote-part de l'avance permanente de trésorerie ou fonds de roulement. Le vendeur doit récupérer ses fonds mais le remboursement peut être effectué par l'acquéreur ou par le syndic.

Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et la signature de la vente chez le notaire ?

Le notaire chargé de rédiger l'acte de vente constitue son dossier à partir d'éléments communiqués par le vendeur : acte de propriété et règlement de copropriété notamment, ainsi que les coordonnées du syndic. Puis il contacte le syndic pour connaître la liste des modificatifs éventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble ou les procédures judiciaires en cours. Le syndic est alors tenu de communiquer les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. L'ensemble de ces points sont généralement abordés par la voie d'un questionnaire type adressé au syndic par le notaire. Le syndic doit également communiquer au notaire les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature. Il en profite pour demander ses honoraires particuliers pour les prestations qu'il doit délivrer à l'occasion de la vente.

Dans le cas où il y a dans la copropriété des travaux votés dont le coût n'a pas été totalement appelé à la date prévisionnelle de signature, le syndic peut, dans l'ignorance de ce qu'ont convenu les parties et eu égard au fait qu'elles sont susceptibles de changer d'avis jusqu'au dernier moment, considérer qu'il est dans son intérêt d'inclure dans les sommes réclamées au vendeur le montant des appels restant à effectuer sur la base du coût budgété des travaux. S'il ne le fait pas, il doit alors indiquer clairement le montant des appels qui sont à la charge de l'acquéreur si le vendeur ne les prend pas conventionnellement à sa charge.

Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ?

La signature de l'acte de vente concrétise avec le transfert de propriété l'accord définitif des parties sur toutes les conditions de la vente. Le notaire leur soumet entre autres choses le décompte des sommes dont le syndic demande le versement.

Les parties peuvent ventiler entre elles les sommes demandées comme bon leur semble, honoraires du syndic compris, et donner au notaire les instructions de règlement qui en résultent. Le vendeur peut aussi refuser le décompte du syndic. Ce faisant, il bloque le montant correspondant au décompte entre les mains du notaire. A défaut d'accord amiable, c'est un tribunal qui décidera du déblocage des fonds au profit de l'une ou de l'autre des parties. Après la signature, le syndic reçoit l'avis de mutation du notaire dans les conditions prévues par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 accompagné du règlement autorisé par le vendeur . S'il estime ne pas avoir perçu suffisamment par rapport à ses demandes, il peut faire opposition.

La délivrance du certificat de l'article 20 après la vente

De nombreux notaires, dans le souci louable de s'assurer une sécurité supplémentaire, ont pour pratique de demander aux syndics, après leur avoir versé les sommes réclamées, de leur délivrer a posteriori et à titre de régularisation le certificat de l'article 20.

L'apurement du compte du vendeur

Une fois ces procédures et modalités mises en oeuvre, dans tous les cas de figure, le vendeur se retrouve créancier du syndicat à un ou plusieurs des titres suivants :

- pour la récupération du fonds de roulement et des provisions pour travaux futurs si ceux-ci ne lui ont pas été remboursés directement par l'acheteur ;

- pour la récupération du solde sur les provisions versées pour les charges de l'exercice en cours à la date de la vente effective. Celui-ci ne peut être calculé qu'après arrêté des charges de l'exercice, leur approbation par l'assemblée, leur répartition aux copropriétaires et le calcul de régularisation par rapport aux provisions versées ;

- pour la récupération d'un solde créditeur éventuel sur les provisions versées au titre de travaux que le vendeur a pris à sa charge.

Il est à noter qu'il appartient au vendeur de se souvenir de l'existence de cette créance et de la réclamer, comme il doit se souvenir de réclamer le solde de son compte chez le notaire.

Qui doit les sommes imprévues au moment de la vente ?

Il y a deux situations possibles où le syndic peut être amené à réclamer des sommes qui auraient dû normalement être réclamées aux vendeurs.

- dans le cas d'un dépassement des charges de l'exercice par rapport aux provisions versées ;

- dans le cas d'un dépassement du montant réel de travaux mis à la charge du vendeur par rapport aux provisions versées ;

On conçoit au vue de la longueur de la procédure que l'achat ou la vente en copropriété suscite pas mal d'incompréhensions et finisse par des litiges souvent inextricables. Un homme averti en vaut deux?