Les prix de l'immobilier semblent avoir atteint des sommets.
Ils pourraient rester quelque temps à ce palier ou également diminuer ! Doit-on
dans ces conditions continuer d'investir ? Et la question se pose-t-elle de la
même façon pour tous les investisseurs ?
Prix et loyers : infléchissement ou retournement en vue ?
L'analyse du marché faisant état de sa hausse persistante et
soutenue n'a pas varié : la demande l'emporte sur l'offre de façon structurelle
; des facteurs à la fois démographiques et sociologiques alimentent chaque année
des besoins en logement que la construction - 314.000 logements sortis de terre
en 2003 - peine à satisfaire. Ils sont estimés à 320.000 par an actuellement par
l'INSEE, en raison notamment de la diminution du nombre moyen de personnes par
ménage.
Ce déséquilibre entre l'offre et la demande est certes variable
suivant les types de logements et leur lieu. L'insuffisance est surtout criante
dans le logement social, pour lequel les temps d'attente s'allongent, et le
logement intermédiaire ; mais elle se situe également dans les agglomérations à
fort développement où l'offre n'a pas suivi par rapport à un afflux de nouveaux
arrivants. C'est le cas de Paris, qui garde une forte attractivité, et par
contagion la petite et grande couronne, mais aussi de Lyon, Toulouse, Marseille
et une partie considérable des grandes villes du sud-est et du sud-ouest, ou de
villes dynamiques comme Lille, Nantes, Grenoble, etc.
Bien que fonctionnant sur une offre et une demande de natures
différentes, les marchés du neuf, de la revente et marché locatif ne sont pas
séparés ; la demande se transfère volontiers de l'un à l'autre. C'est le cas
entre le neuf et l'ancien, mais aussi entre l'achat et la location. On a pu voir
ces dernières années la pénurie de logements locatifs et la baisse des taux
changer des demandeurs de location en candidats acquéreurs, en général
"primo-accédants" ! Avec pour résultat sans surprise une évolution à peu près
parallèle des prix et des loyers.
Ce déséquilibre est-il susceptible de faire monter les prix et
les loyers indéfiniment ? Certes non, car en fait le marché immobilier, qui est,
il ne faut pas l'oublier, d'abord un marché du logement principal, est
"plafonné" par le pouvoir d'achat des acquéreurs ou des candidats locataires
locaux, du moins dans les segments du marché où ne se manifeste pas de manière
massive une demande étrangère à pouvoir d'achat supérieur, voir illimité : c'est
le cas du "haut de gamme" parisien ou des marchés des résidences secondaires de
Normandie, de Bretagne sud, du sud-ouest et du midi-méditerranée.
Or, ce plafonnement commence, de l'avis des professionnels, à se
manifester d'abord sur le terrain des locations, où réapparaissent de plus en
plus des vacances entre deux locataires, et aussi sur les marchés de l'ancien de
moyenne gamme où le prix au m² est le plus cher, et notamment à Paris
intra-muros !
En fait, le plafonnement a été fortement retardé sur le marché
de la vente par les effets de la baisse des taux et de l'allongement de la durée
des crédits, qui ont maintenu le montant des remboursements des acquéreurs à
crédit malgré la hausse des prix, permettant au passage d'alléger les tensions
sur le marché de la location.
L'importance des taux d'intérêt
Une hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers,
actuellement à un "point bas" historique avec des taux à moins de 3% pour des
crédits à taux variable et entre 3 et 4% pour des taux fixes (hors assurance),
renchérirait pour les acquéreurs à crédit le coût des biens actuellement sur le
marché, et pèserait d'autant plus sur les prix qu'elle serait brutale : un point
pourrait simplement infléchir la tendance actuelle qui reste encore à la hausse,
deux points et plus pourraient déclencher une baisse sans qu'on ne sache à vrai
dire combien de points seraient de nature à déclencher un "krach".
La probabilité d'une forte hausse des taux était jugée comme
faible par les prévisionnistes il y a encore quelques semaines - tout juste
concédaient-ils une possibilité de hausse d'un demi point au 4ème trimestre 2004
- mais les mêmes aujourd'hui sont moins affirmatifs, et les risques
inflationnistes qui apparaissent ici et là sous les effets de la situation
internationale et des prix des produits pétroliers ne sont pas très
rassurants.
L'investissement en question suivant le profil
d'investisseur
Quelle conclusion tirer pour un investisseur qui aurait à se
décider dans les prochains mois pour un achat à but locatif ?
En fait il n'y a pas une seule conclusion, mais autant qu'il y a
de profils d'investisseurs, voire même de situations personnelles, familiales et
fiscales, mais on peut au moins isoler deux grands profils :
-
l'investisseur qui a des disponibilités à placer et qui veut à la fois en
conserver la valeur et en avoir un revenu raisonnable pendant une certaine
période, souhaitant ensuite réaliser son investissement en vue d'un autre usage
;
- celui qui veut se constituer sur le long terme, notamment grâce à
l'effet de levier du crédit et des avantages fiscaux, un capital ayant vocation
à rester immobilier, que ce soit en vue de la retraite, pour compléter un train
de vie futur ou transmettre un capital.
Le premier sera sensible aux perspectives de plus-value
nécessaires pour compenser un rendement net de l'immobilier locatif qui, à moins
d'être fortement imposé par ailleurs et de bénéficier de formules de
défiscalisation bien utilisées, reste inférieur à celui de placements financiers
tels que certains produits fondés sur l'assurance-vie. Ces derniers présentent
de surcroît l'immense avantage de ne pas accaparer l'investisseur avec des
soucis de gestion et sinon d'impayés - il y a aujourd'hui des assurances pour
cela - du moins de recouvrement ou d'irrégularité d'encaissements, de travaux de
remise en état, de relocation, etc. A fortiori, il cherchera à éviter une
moins-value !
Or, les perspectives quant à la poursuite de la valorisation des
biens dans les trois ou quatre années qui viennent, voire même quant à la
conservation de cette valeur, sont à présent incertaines : même si de nombreux
secteurs ou types de produits peuvent encore continuer à se valoriser pendant un
an ou deux, l'arrivée d'une période de stabilisation est plus que probable - on
n'a jamais vu de période continue de hausse sans accroc - et il faudra
vraisemblablement attendre quelques années avant de voir une période de hausse
comme celle de ces dernières années ; mieux vaut donc pour ce type
d'investisseurs privilégier temporairement d'autres types de placement, quitte à
revenir à l'immobilier à l'occasion d'un prochain "point bas" ou la fin du
prochain "palier"...
Ce raisonnement ne doit par contre pas être appliqué par le
second type d'investisseurs, et ce pour deux raisons :
- aucun autre
type de placement ne peut être acheté à crédit,
- les variations de
valeur des biens acquis importent peu tant qu'ils ne sont pas revendus, ou si le
produit de la vente sert à acheter d'autres biens immobiliers : en effet dans ce
cas, si les prix de l'immobilier baissent, l'investisseur perdra à la revente
mais gagnera au rachat en achetant des biens équivalents moins cher qu'il
n'avait payé les premiers, et s'ils montent, il gagnera à la revente mais devra
payer des biens équivalents plus cher.
Par conséquent, l'évolution de l'immobilier global importe peu à
ce type d'investisseurs : seule compte la valorisation relative de leurs biens
par rapport à la moyenne pour des biens comparables !