Seul mode de placement permettant de se constituer un
patrimoine à crédit, l'immobilier peut s'avérer plus rentable que nombre de
placements à condition de bien choisir le type de bien et l'emplacement, et de
tirer les bonnes ficelles de la fiscalité.
Rechercher un haut rendement locatif avant impôt
Contrairement aux idées reçues, l'immobilier offre un assez
large éventail de rendements locatifs, suivant le type de produit et
l'emplacement. Par ailleurs, le taux de rendement avant impôt ne s'apprécie pas
seulement au jour de l'investissement mais aussi par ses perspectives
d'évolution dans le temps, sachant qu'un revenu futur élevé entraîne aussi une
valorisation du bien et permet une plus-value en capital en cas de revente !
Sous réserve des précautions habituelles conseillées à tout investisseur -
notamment celles relatives aux charges et à la copropriété - les investissements
suivants offrent des rendements supérieurs à la moyenne.
Tout d'abord, les murs de boutiques : les petites
surfaces sont accessibles à l'investisseur privé en direct et peuvent offrir,
par assimilation aux surfaces plus importantes uniquement accessibles aux
investisseurs professionnels, par nature plus exigeants, des rendements après
charges de 8% à 10% sans problèmes, à quelques conditions :
-bien sélectionner l'emplacement : une analyse économique
prospective est nécessaire pour éviter de se trouver au bout de quelques années
avec une valeur locative en chute libre, voire même des locaux inlouables dans
ce qui peut vite devenir une friche commerciale ! Une bonne sélection de
l'emplacement permet non seulement d'espérer une valorisation future, mais aussi
d'être sélectif vis-à-vis des candidats locataires quand il s'agit de louer les
locaux ou de les relouer.
-être compétent en droit des baux commerciaux ou choisir un
administrateur de biens qui le soit : l'ancien décret de 1953, aujourd'hui
intégré dans le Code de commerce, est plein de chausse-trappes dont les
locataires bien conseillés savent tirer parti ; ne pas les déjouer peut conduire
à des catastrophes !
Ensuite, le logement occupé : les logements décotent
quand ils sont vendus avec un locataire dans les lieux, même bon payeur et
offrant toutes garanties de solvabilité, et le rendement locatif se trouve
amélioré par la prime à l'achat ; celle-ci va de 5% à 30% suivant la longueur du
bail restant à courir ! Si les produits de ce type sont rares et exigent un
minimum de précautions, un afflux récent d'affaires intéressantes est constaté
du fait de la multiplication des ventes d'immeubles de sociétés immobilières ou
de propriétaires institutionnels "à la découpe".
Sans oublier les logements pour étudiants : la pénurie de
ce type de logements n'est pas près de faiblir, et l'on peut compter sur les
pouvoirs publics et les collectivités territoriales pour les subventionner de
plus en plus ! On privilégiera bien entendu le meublé (attention tout de même au
respect des critères du " logement décent ") et on se tiendra par contre à
distance à la fois de la "chambre de bonne" parisienne en général non conforme
et souvent surévaluée, et des résidences pour étudiants avec services, malgré
les avantages fiscaux qui les agrémentent, pour les raisons exposées plus loin
dans cet article.
Considérons également l'ivestissement dans les meublés :
à condition de réserver cette option à des produits bien adaptés à une clientèle
précise et de tenir compte de toutes les contraintes, les meublés peuvent
assurer un rendement supérieur de deux ou trois points à celui de l'immobilier
classique !
Les garages et emplacements de parking peuvent
également apporter un bon rendement, à condition de ne pas les surpayer - la
plus-value n'est pas toujours au rendez-vous - et de vérifier les charges.
Doper le rendement par l'économie d'impôt
Le régime fiscal de la location influe d'autant plus sur le
rendement que l'investisseur est lourdement imposé par ailleurs : indépendamment
des régimes spéciaux, la déduction des intérêts d'emprunt et, pour
l'ancien, des travaux de rénovation et d'amélioration permet par
l'économie d'impôt qu'elle procure, non seulement sur les revenus de la location
mais aussi sur le revenu global par le report des déficits dans la limite de
10.700 euros, de réduire considérablement le coût de l'investissement.
L'achat d'ancien à rénover ou dans une copropriété à la veille
de réaliser de gros travaux d'entretien et - mieux - d'amélioration est donc
particulièrement conseillé aux contribuables fortement taxés, l'avantage fiscal
se cumulant alors avec celui de la valorisation, qui dépasse toujours le montant
des travaux supportés.
Les régimes spéciaux pour l'ancien ouvrant droit à des
déductions forfaitaires majorées - Besson à 40% et Lienemann à 60% -
améliorent encore le rendement. On y aura recours avec profit là où
l'application des plafonds de loyers et de ressources n'oblige pas à louer très
en dessous des conditions du marché : avec l'augmentation récente des plafonds,
c'est redevenu possible dans de nombreux secteurs périphériques des grandes
villes.
Les régimes de défiscalisation de l'investissement par
l'amortissement - régimes Robien pour le neuf et l'ancien avec
réhabilitation lourde - permettent théoriquement une économie d'impôt
supérieure, mais avec chacun son bémol :
- le Robien pour le neuf s'applique à des produits de plus en
plus chers, alors que les loyers sont plafonnés : le rendement avant impôt
risque d'être médiocre et il faut donc que l'économie d'impôt soit forte pour le
compenser.
- le Robien pour l'ancien s'applique à des produits à prix
d'achat faible et à montants de travaux élevés ; or, sur ces travaux, l'économie
d'impôt ne se fait que par l'amortissement, au maximum à hauteur de 65%
seulement et sur une durée de 15 ans, alors que dans le régime normal la
déduction est totale et immédiate.
L'option éventuelle pour la location en meublé comporte aussi
une fiscalité qui dope le rendement : jusqu'à 76.300 euros de recettes
annuelles, le régime du "micro-BIC" ("micro-entreprise") permet de calculer le
bénéfice imposable par abattement de 72% sur les recettes totales. Par contre,
aucune autre déduction ne peut être opérée : travaux, intérêts d'emprunt, etc.
Toutefois, même en dessous de ce plafond de recettes, on peut opter pour le
régime réel d'imposition, qui s'applique bien entendu d'office au-dessus. Mais
les déficits ne sont reportables (hors amortissements) sur le revenu global que
lorsqu'on relève du régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) : minimum
23.000 euros de recettes TTC tirées des locations en meublés ou 50% des revenus
globaux, plus inscription au registre du commerce, etc.
La formule de financement n'est pas neutre non plus par
rapport au rendement : au prêt amortissable classique on préférera sans
hésitation un crédit "in fine" adossé à un contrat d'assurance vie : les
intérêts restent constants et leur déduction des revenus produit une économie
d'impôt maximale, et par ailleurs le contrat d'assurance vie a, avec ses
avantages fiscaux propres, une rentabilité nettement supérieure au taux du
crédit ! Résultat : le placement sur ce contrat est préférable à l'amortissement
du prêt.
Miser sur le rendement en capital in fine ?
Le contribuable fortement imposé, disposant d'autres biens
locatifs et passible de l'ISF (Impôt de solidarité sur la fortune) pourra opter
pour l'achat d'une nue-propriété conjointement avec un professionnel qui se
réservera l'usufruit pour une période limitée dans le temps (10 ou 15 ans) : en
la finançant par un emprunt remboursable in fine, il pourra déduire les intérêts
d'emprunt de ses revenus fonciers, et la nue-propriété ne sera pas
comptée pour l'ISF ; à l'issue de la période d'usufruit, il deviendra plein
propriétaire et pourra en revendant toucher une plus-value substantielle après
remboursement du crédit.
Et la "pierre-papier" ?
Les sociétés immobilières cotées constituent des placements
boursiers et ne sont pas retenues dans cette analyse ; par contre l'investisseur
en immobilier, potentiellement rebuté par les contraintes du choix d'un produit
approprié, puis par sa gestion peut opter pour l'achat de parts de SCPI (Société
civile de placement immobilier) : montées par les banques et les grands groupes
financiers ou immobiliers, les SCPI ont le vent en poupe ! Il est vrai
que l'embellie du marché de l'immobilier y est pour quelque chose, et de
surcroît un effort substantiel a été accompli pour remédier à ce qui était la
principale faiblesse de ce type de placements : le marché de la revente des
parts ! Désormais chaque SCPI organise une cotation selon des règles claires
propres à rétablir une certaine confiance chez les candidats acquéreurs de
parts.