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Promesse ou compromis de vente : à savoir avant de signer

 

Etape incontournable de toute vente immobilière en raison des préalables obligatoires ou acceptés par les parties à l'établissement de l'acte et des risques qu'une des parties ne change d'avis en cours de route, l'avant-contrat met en place une mécanique complexe qu'il vaut mieux avoir comprise avant de s'engager.

Décoder : promesse ou compromis

Quel que soit son intitulé exact, l'avant-contrat se classe, soit dans la catégorie des promesses unilatérales avec option, soit dans celle des promesses "synallagmatiques", qu'on appelle plus simplement "compromis de vente", voire "vente" ou "vente avec conditions suspensives".

Dans le cadre d'une promesse unilatérale, le "promettant" - le vendeur dans une "promesse de vente" ou plus rarement l'acquéreur dans une "promesse d'achat" - s'engage seul. Le bénéficiaire de la promesse dispose d'une faculté d'option qu'il doit exercer dans un délai spécifié faute de quoi la promesse devient caduque et le promettant reprend sa liberté. En cas de promesse de vente, le vendeur s'interdit bien entendu pendant le délai d'option de vendre le bien à un autre acquéreur. Pour éviter qu'un marchand de biens ou un agent immobilier ne négocient et cèdent à leurs clients, de façon occulte, les promesses de vente qui leur sont consenties, une promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours suivant sa signature. A défaut, elle est frappée de nullité de plein droit.

Dans le cadre d'une promesse "synallagmatique", vendeur et acquéreur sont l'un et l'autre engagés et peuvent chacun, en cas de défaillance de l'autre partie, poursuivre la réalisation de la vente.

Dans les deux cas, l'avant-contrat peut prévoir des "conditions suspensives" dont la non réalisation rend caduc l'ensemble des engagements souscrits. Leur rédaction précise est particulièrement importante car elle conditionne la libération des engagements ainsi que la récupération des sommes versées à titre d'arrhes, acompte, dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation.

La condition suspensive d'obtention de prêt

C'est la plus fréquente mais aussi la plus délicate des conditions suspensives insérées dans les avant-contrats. Elle vise à éviter à l'acquéreur qui doit recourir à un prêt pour financer son achat de perdre son versement initial ou d'être redevable de dommages et intérêts au cas où il ne pourrait obtenir le crédit envisagé. En fait les articles L 312-15 et suivants du Code de la consommation obligent à indiquer, lorsque l'acquéreur n'est pas un marchand de biens, si le prix sera "payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts".

Lorsqu'un prêt est prévu, l'avant-contrat doit être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. Ce dernier doit en outre être souscrit sous la condition résolutoire de la non réalisation de l'opération immobilière envisagée par le bénéficiaire. Si par contre aucun prêt n'est prévu dans l'acte, l'acquéreur doit mentionner dans celui-ci, de sa main, qu'il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut plus alors se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation.

Les clauses de condition suspensive d'obtention de prêt créent des risques aussi bien pour les acquéreurs que pour les vendeurs. L'acheteur peut ne pas obtenir une offre de prêt dans le délai fixé et voir le vendeur en tirer prétexte pour reprendre sa liberté. Il convient donc à la signature de l'avant-contrat de ne pas pêcher par optimisme excessif et négocier un délai confortable.
Quant au vendeur, il court le risque de voir l'acquéreur " saboter " délibérément sa demande de crédit pour se délier de son engagement et récupérer son versement initial grâce à la condition suspensive. La rédaction de la clause de condition suspensive peut aider à s'en prémunir en fixant, par exemple, un délai pour le dépôt des demandes de crédit. Par ailleurs, le vendeur soupçonneux est en droit de demander à l'acquéreur la preuve qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la clause dans le délai que celle-ci déterminait. Dans le cas contraire, le vendeur est bien entendu en droit d'être indemnisé.

Le versement à la signature de l'avant-contrat

Les avant-contrats prévoient quasi-systématiquement le versement d'un "acompte", à hauteur de 5 à 10% du montant de la vente. Pour des raisons évidentes de sécurité, il ne doit jamais être versé directement au vendeur mais à un intermédiaire habilité à recevoir des fonds et justifiant d'une garantie financière. Ce versement à la signature peut prendre plusieurs formes.

Il s'interprète comme des "arrhes" si chacun des contractants peut se dédire, l'acquéreur en perdant son versement et le vendeur en permettant à l'acquéreur de le récupérer tout en lui versant en sus une indemnité équivalente à titre de dommages et intérêts, après cela les deux parties sont libérées de leurs engagements.

Le versement à la signature de l'avant-contrat peut également s'interpréter comme un dépôt de garantie s'il permet à l'acquéreur de se dégager en l'abandonnant sans créer de droit de dédit équivalent chez le vendeur. Dans le cas d'une promesse de vente, il fait également office d'indemnité d'immobilisation, en attendant la levée d'option. Si celle-ci n'a pas lieu, le versement est acquis au vendeur qui est ainsi indemnisé forfaitairement et définitivement du préjudice subi.

Enfin, on parle d'un acompte s'il n'y à qu'un versement à valoir sur le prix de vente et que les stipulations de l'avant-contrat ne permettent pas à l'acquéreur de se dédire en l'abandonnant. Dans ce cas le vendeur aura la possibilité de le forcer à acheter et à payer le reste du prix.