L'augmentation des prix a battu un record historique : + 16,1%
en rythme annuel et en moyenne sur la France entière selon les chiffres de la
FNAIM*. A ce rythme, les prix vont doubler en moins de 5 ans !
Doit-on considérer comme beaucoup que cette fois la hausse a
trop duré et qu'à monter trop haut, les prix vont forcément redescendre ?
Ou doit-on suivre les experts qui voient la tendance se poursuivre sans
retournement sous l'effet d'une demande moins désolvabilisée qu'on ne le croit
?
Des chiffres
surprenants
Il est vrai que le marché immobilier en étonne plus d?un. Il
fait preuve d?un dynamisme sans précédent alors qu'on ne cesse de toutes parts
d'annoncer un "atterrissage en douceur".
Au troisième trimestre, l'activité en nombre de transactions
dément encore une fois cette prévision. Les transactions concernant les maisons
poursuivent leur progression (+ 4,8%) alors que les transactions sur les
appartements se maintiennent (+ 0,1%). Bien entendu, ce chiffre cache des
disparités régionales. En Ile-de-France où le volume des transactions représente
21% du marché national, l?activité a nettement reculé (- 8,3%). On observe le
même phénomène dans les régions du Nord et de l'Est (- 6,2%), ainsi que dans le
Centre et dans les Alpes (- 2,8%). L?activité progresse un peu dans l?Ouest (+
2,8%) et nettement dans les régions du Sud : + 7,9% pour le Sud-ouest et + 10,4%
pour le Sud-est.
Côté prix la hausse se poursuit. Les appartements ont augmenté
en moyenne sur un an de 18,4%, avec un record pour les 2 pièces (+ 20,7%). Les
maisons affichent quant à elles un taux plus sage (+ 13,1%). A l?échelle
nationale, la progression des prix est uniforme : + 17% en Ile-de-France, +
13,9% dans l'Ouest, + 12,6% pour le Nord et l'Est, + 13,1% dans le Sud-Est. Ce
sont les régions du Centre et des Alpes ainsi que du Sud-ouest qui enregistrent
les plus fortes hausses avec respectivement +18,7% et +17,6% d?augmentation.
En fait, il se produit partout des rattrapages. Ce sont au final
les secteurs les moins chers qui augmentent le plus. C?est le cas à Brest (+
19%), à Lille (+ 23,2%) et à Bordeaux (+ 22,5%). Quelques villes comme Marseille
(+ 21%) ou Lyon ( +23%) où les prix sont plus élevés profitent d?un dynamisme
régional. A l?inverse, à Versailles où le prix au m² se situe autour de 4.022
euros, la progression est plus modérée (+ 10,7%), tout comme dans Paris
intra-muros (+ 14,5%).
En résumé, on peut dire que l'accalmie annoncée depuis un an
n'est pas encore au rendez-vous.
Le spectre de
1990-1991
Mais à défaut d?accalmie, doit-on craindre un krach à l?instar
de celui des années 90 ? 91 ?
On tend actuellement à répondre à cette
question par la négative car la hausse des prix est nourrie par une demande qui
ne semble pas devoir décélérer.
Plusieurs facteurs concourent en effet à entretenir une demande
forte. Certains sont strictement sociologiques ? divorce, décohabitation,
mobilité professionnelle -, d?autres économiques -marasme de la bourse et souci
d'assurer sa retraite. On peut ajouter à cela, un climat de reprise économique
qui n'existait pas lors du krach de 1991, l'engouement des ménages pour les
résidences secondaires et le retour en force de l?investissement locatif depuis
la mise en place du régime Robien pour le neuf et du régime Besson amélioré pour
l'ancien.
De toute évidence et quelles que soient les motivations, la
demande parvient à suivre la hausse des prix. Ce phénomène peut s?expliquer de
plusieurs manières. Première explication : les taux d?intérêt ! Ces
derniers historiquement bas depuis plusieurs années ont continué à baisser
légèrement tandis que la durée moyenne des prêts s?est sans cesse allongée. Les
achats s?effectuant à crédit, la mécanique de baisse des taux et d?allongement
de la durée des prêts a contribué à « gommer » les effets de hausse
des prix.
Seconde explication : le développement de l?achat avec
revente. Les primo-accédants ont en effet cédé la place aux acheteurs déjà
propriétaires. Or les acquéreurs qui vendent un bien pour en acheter un autre
financent au moins une partie de la hausse des prix par la plus-value réalisée
sur la vente.
Troisième explication : le transfert des achats des
centres-villes vers les périphéries. Les primo-accédants qui ne peuvent plus
suivre la hausse des prix se déplacent vers les secteurs moins chers de la
périphérie des grandes agglomérations. Des chiffres cités à l'occasion de la
conférence de la FNAIM par Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre,
illustrent ce dernier phénomène de manière flagrante en région parisienne. Alors
que les primo-accédants représentent environ 40% des acquéreurs, ils ne sont
plus que 30% à Paris, mais dépassent 45% en 1ère couronne ouest et 60% dans le
"croissant est" de l'Ile-de-France !
Une situation néanmoins
fragile
Bien entendu, ces facteurs ne peuvent jouer indéfiniment. Les
taux d'intérêt peuvent difficilement descendre sous les 3%. La durée des prêts
peut difficilement excéder 30 ans et le taux de financement ne peut dépasser
100%. De fait, les phénomènes mécaniques qui permettent à la demande de
« suivre » la hausse des prix ne seront pas toujours efficaces.
Deux accidents pourraient rompre l'équilibre actuel du marché :
une hausse brutale des taux d'intérêt, si les tensions inflationnistes
réapparaissaient sous l'effet de l'envolée des prix du pétrole et une poursuite
de l'emballement des prix qui mettrait trop d'acquéreurs hors marché !
Doit-on pour autant s'abstenir d'acheter
?
La réponse dépend en fait de la motivation de l'achat. S'il
s'agit d'un placement spéculatif, la réponse est incontestablement affirmative
car les risques de ralentissement de la hausse sont bien réels et compte tenu
des frais d'achat et de revente, l'opération risque au mieux d'être "blanche".
Par contre, tel n'est pas le cas s'il s'agit de se loger ou bien
de constituer un patrimoine à long terme. Les spécialistes rappellent que jamais
les prix de l'immobilier n'ont reculé de façon durable, en tous cas pas à
l'échelle de la durée moyenne de détention qui est entre 25 et 30 ans !
* Fédération Nationale de l?Immobilier.