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Les bailleurs privés peuvent-ils faire de la location "sociale"

 

L'alerte est donnée : le logement social, pièce essentielle de la lutte contre les exclusions, ne suffit plus à satisfaire les besoins. Résultat : les pouvoirs publics se tourne à nouveau vers les bailleurs privés. Mais louer un logement "décent"* à des personnes aux revenus faibles suppose pour un bailleur de fortes incitations et une sécurisation de son revenu autrement que par les moyens du droit commun ou ceux auxquels recourent les "marchands de sommeil". Or si des dispositifs existent, ils ne sont pas parfaits et trop peu portés à la connaissance de ceux qu'ils pourraient intéresser, c'est-à-dire aux propriétaires ou acquéreurs potentiels de logements de faible valeur, susceptibles d'être réhabilités au moyen de subventions.

Tour d'horizon des incitations fiscales à la location sociale

La principale disposition en faveur de la location "sociale" par les bailleurs privés est celle du régime "Lienemann", variante du régime Besson pour l'ancien, avec des plafonds de ressources et de loyers inférieurs. Même récemment revalorisés par les décrets "Robien", ils cantonnent le bénéfice de ce régime à des ménages très modestes et des logements bon marché. A titre d'exemple dans l'agglomération parisienne, au moment da la location, le revenu fiscal de l'avant dernière année ne doit pas dépasser pour un couple marié 20.509 euros et le loyer 8,30 euros le m2 hors charges. Moyennant quoi le propriétaire a droit à une déduction forfaitaire de 60% sur ses revenus foncier au lieu de 14% dans le régime normal et de 40% dans le régime "Besson" ancien.

Une autre disposition vise les bailleurs qui entreprennent la réhabilitation des parties communes d'un immeuble ancien dans une Zone franche urbaine et peut être cumulée avec la déduction "Lienemann". Elle permet au bailleur de déduire des travaux de démolition et de reconstitution de façades, de toitures, etc., et même la reconstruction de l'immeuble ou la création de nouveaux locaux, alors que ces travaux ne sont normalement pas déductibles.

De surcroît, le déficit foncier résultant de ces déductions ou provenant d'autres dépenses peut être reporté sans limitation sur le revenu global pendant 5 ans s'il excède ce revenu, alors que ce report est normalement plafonné à 10.700 euros.

Tour d'horizon des aides à la réhabilitation

Louer en dessous du marché et avoir tout de même une rentabilité incitative suppose de ne pas payer cher le bien qu'on affecte à ce type de location. Ce principe exclut donc les investissements dans le neuf et suppose dans l'ancien de privilégier des biens en mauvais état et à réhabiliter. Avec un prix d'acquisition faible, la limitation de l'investissement peut alors venir de l'obtention de subventions et aides, notamment sous forme de prêts, pour les travaux de réhabilitation.

Ces dernières sont accessible par tous les bailleurs auprès de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). De nombreuses aides départementales et municipales peuvent par ailleurs s'y ajouter en fonction de la localisation des biens ainsi qu'une prime spéciale d'aide à la remise en location des logements vacants si le logement est loué en respectant certains plafonds de loyer ou dans certaines zones. La prime est de 3 000 euros si le logement est situé dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants et de 1 500 euros si le logement est dans une commune avec un taux de logements sociaux inférieur à 20 % du total des logements.

Avoir recours à des organismes qui prennent en charge la réhabilitation,
la location et la gestion

Plusieurs organismes assure la prise en charge complète de la location "sociale" d'un logement privé, depuis les travaux de réhabilitation, pour lesquels elle se charge d'obtenir les subventions auxquelles le bien est éligible et un prêt complémentaire pour la partie non couverte, jusqu'à la location à des demandeurs de logement. Le logement peut être loué sous le régime "Besson" ou sous le régime "Lienemann" et dans ce dernier cas avec une garantie de paiement des loyers en cas de vacance entre deux locataires ou au delà du Loca-pass en cas d'impayés et remise en état de l'appartement au départ du locataire si les dégradations sont supérieures au montant du dépôt de garantie.

A Paris, l'organisme qui propose ce type de prestation est le SIEMPS ( Société Immobilière d'économie mixte de la ville de Paris ). Citons aussi les AIVS (Agences immobilières à vocation sociale ) qui remplissent à peu près la même fonction.

Des garanties pour le paiement du loyer et l'indemnisation des dégradations

Les bailleurs privés candidats à la location "sociale" bénéficie de quelques garanties. Parmi elles, le "Loca-pass" joue un rôle prépondérant. Accessible pratiquement à tous les salariés et aux jeunes de moins de trente ans étudiants boursiers, en formation professionnelle, en recherche d'emploi ou en CDD, il couvre jusqu'à 18 mois de loyers impayés. Un inconvénient toutefois : l'organisme délivreur intervient comme un garant, pendant la période de règlement aucune action judiciaire ne peut être entreprise et, si le locataire ne quitte pas les lieux de lui-même, le problème reste entier pour le propriétaire à la fin des 18 mois. Autre inconvénient : les dégradations ne sont pas couvertes.

Les assurances privées offrent généralement une meilleure couverture puisqu'elles prennent en charge les détériorations ainsi que les contentieux jusqu'à l'expulsion avant la fin de la période d'indemnisation.

* les critères du logement décent ont été fixés par un décret du 30 janvier 2002 et s'appliquent à toutes les locations, meublées ou non, et aux logements de fonction.