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Hausse des taux d'intérêts : quelles conséquences sur le marché immobilier ?

Les mots "krach" et "bulle" ressortent de plus en plus concernant le marché immobilier, notamment depuis l'annonce d'une hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE). Les avis se partagent nettement : d?un côté ceux qui redoutent une baisse brutale des prix, façon années 90/91, et de l?autre ceux qui sont convaincus que le marché dispose d'un ressort suffisant pour ne connaître qu'un palier, avant une reprise naturelle. Qu'en penser réellement ?

La baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des prêts immobiliers constituent, de toute évidence, le principal facteur ayant favorisé le doublement des prix de cette dernière décennie. Selon l'INSEE, l'indice trimestriel du prix des logements anciens est en effet passé de 80,4 à 164,4 durant cette période. Ce n'est certainement pas en raison de la hausse du pouvoir d'achat des acquéreurs. L'échéance moyenne d'un emprunt immobilier était de 17,6 ans au premier semestre 2005 contre 12,5 ans en 1995. En conséquence, à mensualité égale, cette modification des conditions d'emprunt apporte à l'acquéreur une augmentation de sa capacité d'achat de 62% !

Certes, la durée moyenne des prêts et la part de l'investissement financé à crédit peuvent encore augmenter. D'autre part, la part des prêts à 20-25 ans, voire 30 ans, augmente mais reste faible tandis que le taux d?apport personnel baisse.

« L'effet taux » semble à présent avoir atteint son maximum : l'augmentation d'un quart de point des taux directeurs de la BCE risque de marquer le début d'une inversion de tendance...

Un marché des taux durablement orienté à la hausse ?

Malgré les dénégations de Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, qui assure que le resserrement monétaire "n'est pas le début" d'un cycle de hausse des taux, les spécialistes croient plutôt à une remontée progressive des taux. Le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers qui est utilisé comme référence pour les crédits immobiliers est en hausse sensible depuis fin septembre 2005 (+ 0,30 %). La BCE elle-même risque d'accompagner le mouvement. Des économistes de grandes banques tablent même sur plusieurs hausses d'un quart de point en 2006.

Mais les mêmes spécialistes s'accordent aussi pour exclure une remontée brutale à des niveaux comparables à ceux qui prévalaient il y a dix ans. Ils annoncent tout au plus, pour les taux d'intérêt à long terme de la zone euro, 3,75 % pour le taux d'intérêt à 10 ans en milieu d'année 2006 et 4,00 % environ en fin d'année 2006.

Un marché français moins spéculatif qu'ailleurs en Europe

Dans son rapport d'automne, l'Organisation de coopération et de développement économique (OCDE) s'est penchée sur les perspectives économiques mondiales à l'horizon 2007. Ils constatent une forte augmentation des prix immobiliers dans les 30 pays de la zone. Certains, parmi eux, sont clairement menacés d'un éclatement de la bulle si les taux remontent fortement. Mais la France n?est pas dans cette catégorie. D?après l?étude, le taux d'effort des acquéreurs et le rapport prix/loyer (qui ont évolué dans des marges modérées) alliés à la pénurie de l'offre et à l'évolution démographique, sont générateurs, en France, d'une demande soutenue et durable.

Autre signe : le taux d?endettement hypothécaire des ménages français (encours des crédits habitat rapporté au revenu), même s?il est en hausse, reste raisonnable et inférieur à ceux observés dans la plupart des pays européens. Il atteint, en 2005, 43% du revenu (contre 30 % en 1998). Il monte à 115 % au Royaume-Uni et à 65 % en Espagne. Si la part du financement par crédit des achats augmente, seuls 36% d'entre eux sont financés à plus de 95%.

De plus, contredisant les alertes répétées de la Commission bancaire, la même étude rappelle que les créances douteuses et litigieuses (CDL) des ménages restent limitées et relativement stables en niveau. Compte tenu de la forte progression des crédits aux ménages, le ratio CDL/total des crédits a plutôt tendance à se réduire, passant de plus de 7% en 1995 à moins de 3,8% en 2005.

Enfin, de l'avis de tous les opérateurs, on ne constate aucun comportement à caractère spéculatif depuis la dernière crise. Les achats sont motivés par le besoin d'occupation ou de placement, pratiquement jamais par la revente à court terme. Les marchands de biens eux-mêmes n'ont sur le marché qu'une présence assez discrète.

Un ralentissement amorcé avant la hausse des taux

Le marché n'a pas attendu la remontée des taux d'intérêts pour amorcer un net ralentissement de la hausse. Les taux ont atteint leur plus bas niveau en septembre. La FNAIM a vu son indice mensuel des prix de l'immobilier ancien baisser pour la première fois deux mois consécutifs depuis le mois d'août. La hausse des prix revient ainsi, sur un an à +11.4%, contre +15.4% l?année dernière à la même époque. Tandis qu?une part des primo-accédants accepte un taux d'effort élevé et une durée de prêts allongée, une part croissante d'entre eux renonce à acheter. Ainsi, la part des primo-accédants dans l?ensemble des acheteurs de logements anciens ne cesse de diminuer et cette tendance va inévitablement continuer. L'extension du prêt à taux zéro (PTZ) à l'immobilier ancien a permis d'enrayer temporairement cet appauvrissement, mais la hausse récente des prix et des taux va le relancer.

Un marché du neuf dopé artificiellement par le "Robien"

Dernier facteur concordant : l'amorce d'un ralentissement des ventes de logements neufs. Si l?activité a atteint des sommets cette année, des signes de ralentissement apparaissent. Par ailleurs, les ventes se concentrent sur les petits logements et sont en faible hausse sur les grandes surfaces. 
 
Le dynamisme observé jusqu'à maintenant était en grande partie lié à l'engouement pour l'investissement locatif assorti de la défiscalisation du régime "Robien". 55 000 à 60 000 ventes par an sont liées à ce dispositif, soit environ la moitié des ventes des promoteurs. Au premier semestre 2005, les ventes "Robien" atteignent 55 % du total. Mais ces ventes pourraient se réduire au cours des prochains mois. En effet, les avertissements aux acquéreurs se multiplient sur les points suivants : le marché locatif n'est pas toujours au rendez-vous et les taux de rendement sont de moins en moins intéressants, du fait des fortes hausses de prix. De plus, l'avantage fiscal du "Robien" est en passe d'être rogné : la durée d'amortissement totale va être réduite et la réduction d'impôt qui en résulte entrera dans le plafonnement des "niches fiscales" à partir de 2007 (imposition des revenus de 2006).

Avec certes un peu de retard par rapport au marché de l?ancien, les prix du neuf ne devraient donc pas tarder à donner aussi des signes de ralentissement.

Au total, plusieurs facteurs de hausse des années récentes sont, comme on le voit, en passe de ralentir, voire même de s'inverser.

Reste la demande, alimentée par des facteurs sociologiques de fond, comme la diminution du nombre de personnes par foyer, les divorces et séparations, la décohabitation des jeunes, etc. Elle pourrait être stimulée par une reprise économique plus dynamique, pas forcément exclue. A défaut, il faut s'attendre au moins à une période de stagnation des prix moyens, et l'apparition de baisses réelles dans de nombreux secteurs, alors que d'autres continueront probablement à augmenter en raison de déséquilibres locaux.


Pour information

Montant des crédits : 120,8 milliards d'euros octroyés entre septembre 2004 et septembre 2005 et 129 milliards d'euros prévus fin 2005.

Prêts à taux zéro : sur l'ensemble des crédits, ils représentent, en 2004, 1,9% de l'encours global accordé.

Prêts d'épargne-logement : 1,7%.

Prêts d'accession sociale : 7,2%.

Crédits du secteur concurrentiel : 89,8 %.

33% des crédits sont accordés par les banques généralistes, 51,8% par les banques mutualistes ou coopératives et 15,2% par les établissements spécialisés.

Chiffres recueillis dans Le Monde du 4 décembre 2005