Le niveau moyen des charges a progressé de 5,7% en 2004 après une
augmentation de 3% en 2003. Ceci concerne principalement le coût de l'eau, des
prestations confiées à des entreprises extérieures, des assurances, des
prestations de gestion des syndics ou des travaux d'entretien.
Une tendance à la hausse solidement installée
C'est ce qui ressort des chiffres présentés ce 23 novembre par la CNAB
(Confédération nationale des administrateurs de biens), qui publie chaque année
les résultats de l'Observatoire national des charges de copropriété. Des
données détaillées sur les charges par poste d'un échantillon d'immeubles gérés
par des syndics adhérents sont collectées. Elles permettent d?obtenir des
moyennes de coûts par mètre carré de logement et par catégorie de dépenses. On
peut ainsi suivre un indice d'évolution des charges, au global et par région ou
grande agglomération. On peut aussi analyser les charges par époque de
construction et type d'immeuble (avant 1948, avec ou sans chauffage collectif
etc).
En 2004, le niveau moyen des charges s'établit, hors travaux exceptionnels, à
19,1 ¤ par mètre carré, contre 18,1 en 2003, soit une augmentation globale de
5,7%. Quatre postes, représentent plus de la moitié du total : l'eau, le
chauffage, les frais de personnel et les honoraires de syndic. Les travaux
ajoutent en moyenne 3,3 ¤ par mètre carré. Ces chiffres sont bien sûr très
différents d'un type d'immeuble à l'autre. Par exemple, les travaux et les
honoraires de syndic prédominent dans les immeubles d?avant 1948 sans chauffage,
les frais de personnel prennent une grande part dans les immeubles d'après
guerre jusqu'en 1976 mais régressent dans les immeubles plus récents, etc.
Les immeubles anciens sans chauffage sont les moins chers en charges : 12,7 ¤
par mètre carré, plus 1,4 pour les travaux.
Les immeubles anciens avec
chauffage sont les plus chers : 23,5 ¤ plus 3 pour les travaux.
Les postes qui font grimper les coûts
L'augmentation
du niveau global des charges est imputable à quatre postes principaux qui
représentent 45,2% des charges :
- le chauffage et les fluides en général,
- les prestations des entreprises extérieures (à cause d'un probable
alourdissement du coût du travail)
- les travaux d'entretien des immeubles
(sous l'effet du vieillissement du parc de copropriétés, alors même que le coût
des travaux de sécurité imposés par la réglementation n'ont pas encore pu
produire leur plein effet.)
- les honoraires de syndic.
Si la flambée des coûts de l'énergie pour le chauffage a sa part de
responsabilité, le respect des nouvelles réglementations y participe activement.
La hausse des prix du fioul et du gaz enregistrée en 2005 risque de prolonger
ces effets. Il est aussi à prévoir qu'elle sera relayée, dans de nombreux
immeubles, par des charges d'entretien lourd et de mise aux normes. Les travaux
de sécurité des ascenseurs prescrits par la loi "Urbanisme et habitat" de
juillet 2003 en sont un exemple.
Le coût du chauffage impacte fortement les
charges des immeubles d'avant 1976, en raison de leur mode de construction et
sans doute du peu de travaux entrepris pour réduire les déperditions de chaleur.
Il se situe, pour ces immeubles, entre 5,6 et 6,6 ¤ par mètre carré, alors
qu'après cette date, ce coût tombe à 2,2 et 2,6 ¤. La réglementation thermique
appliquée à partir de là a visiblement eu des effets salutaires.
Des parcs immobiliers différents d'une région à l'autre
Les différences de coût moyen des charges au mètre carré reflètent fortement
des différences dans la composition des parcs gérés. Les régions et villes qui
affichent les coûts les plus élevés sont aussi celles où les immeubles sont le
mieux équipés et cumulent du personnel, du chauffage, des ascenseurs, etc.
Citons à titre d?exemple :
- Nord-Pas-de-Calais et Lille avec 20,2 et
21,7 ¤ le mètre carré
- Ile-de-France et Paris avec 21,4 et 21,2
¤
- Rhône-Alpes et Lyon avec 13,3 et 12,9 ¤
- Des régions à
parc très réduit affichent une moyenne qui est celle de leur capitale, comme le
Limousin avec Limoges (19,5 ¤)
- D'autres, pratiquement sans
copropriétés récentes ou de grande taille, affichent des moyennes très basses
comme la Basse Normandie avec 8,9 ¤
Les honoraires des syndics bientôt sous les projecteurs
En augmentation d'environ 2,4% par an en moyenne sur la période de 1990 à
2004, on ne peut pas parler de flambée. Mais il ne s'agit que des honoraires de
base, pour la gestion courante. L'indice des charges de la CNAB ne tient pas
compte des honoraires annexes, honoraires collectifs comme ceux facturés sur les
travaux et les sinistres, ni des honoraires "privatifs" correspondant aux
"frais" de relance et de contentieux, aux honoraires de mutation, etc. Cette
pratique est critiquée par les organisations de consommateurs qui soupçonnent
les syndics d?entretenir sur ce point une opacité volontaire.
Cette situation changera nécessairement à partir de 2006 avec l'entrée en
vigueur des nouvelles règles de comptabilité des syndicats de copropriétaires :
les honoraires et facturations annexes du syndic devront impérativement figurer
dans le compte de gestion du syndicat, même s'ils sont imputés directement à tel
ou tel copropriétaire.
Cette mise en lumière sera d'autant plus importante que ce poste des charges
de copropriété est appelé à s'alourdir dans les années à venir. Les coûts de
gestion pâtiront sans doute de la professionnalisation croissante exigée des
syndics par les réglementations issues de la loi SRU. Une autre conséquence
probable sera la mise hors marché de nombreux petits syndics qui entretiennent
une concurrence sévère sur le prix des prestations, par rapport à de plus gros
cabinets.
Une information de plus en plus précise
Créé en 2001, l' "Observatoire national des charges de copropriété" de la
CNAB est devenu un instrument de mesure incontournable et à ce jour unique pour
connaître la composition des charges de copropriété et leur évolution.
L'instauration à compter de 2006 d'une nomenclature comptable unique s'imposant
à tous les syndics facilitera l'intégration des données et augmentera encore la
précision de l'outil. Dès cette année, la CNAB l'a mis en ligne sur son site
syndical sous forme d'un "Argus" des charges. Pour un type d'immeuble et une
localisation, il est possible de sélectionner les postes de charges applicables
aux caractéristiques d'un immeuble et obtenir le calcul du niveau de charges au
mètre carré correspondant. Ce niveau de précision n'est cependant accessible
qu'aux professionnels adhérents, mais le grand public a accès à la même
fonctionnalité, sans la spécification d'une localisation précise.