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Envolée des charges de copropriété

 

Le niveau moyen des charges a progressé de 5,7% en 2004 après une augmentation de 3% en 2003. Ceci concerne principalement le coût de l'eau, des prestations confiées à des entreprises extérieures, des assurances, des prestations de gestion des syndics ou des travaux d'entretien.

Une tendance à la hausse solidement installée

C'est ce qui ressort des chiffres présentés ce 23 novembre par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), qui publie chaque année les résultats de l'Observatoire national des charges de copropriété. Des données détaillées sur les charges par poste d'un échantillon d'immeubles gérés par des syndics adhérents sont collectées. Elles permettent d?obtenir des moyennes de coûts par mètre carré de logement et par catégorie de dépenses. On peut ainsi suivre un indice d'évolution des charges, au global et par région ou grande agglomération. On peut aussi analyser les charges par époque de construction et type d'immeuble (avant 1948, avec ou sans chauffage collectif etc).

En 2004, le niveau moyen des charges s'établit, hors travaux exceptionnels, à 19,1 ¤ par mètre carré, contre 18,1 en 2003, soit une augmentation globale de 5,7%. Quatre postes, représentent plus de la moitié du total : l'eau, le chauffage, les frais de personnel et les honoraires de syndic. Les travaux ajoutent en moyenne 3,3 ¤ par mètre carré. Ces chiffres sont bien sûr très différents d'un type d'immeuble à l'autre. Par exemple, les travaux et les honoraires de syndic prédominent dans les immeubles d?avant 1948 sans chauffage, les frais de personnel prennent une grande part dans les immeubles d'après guerre jusqu'en 1976 mais régressent dans les immeubles plus récents, etc.

Les immeubles anciens sans chauffage sont les moins chers en charges : 12,7 ¤ par mètre carré, plus 1,4 pour les travaux.
Les immeubles anciens avec chauffage sont les plus chers : 23,5 ¤ plus 3 pour les travaux.

Les postes qui font grimper les coûts

L'augmentation du niveau global des charges est imputable à quatre postes principaux qui représentent 45,2% des charges :
- le chauffage et les fluides en général,
- les prestations des entreprises extérieures (à cause d'un probable alourdissement du coût du travail)
- les travaux d'entretien des immeubles (sous l'effet du vieillissement du parc de copropriétés, alors même que le coût des travaux de sécurité imposés par la réglementation n'ont pas encore pu produire leur plein effet.)
- les honoraires de syndic.

Si la flambée des coûts de l'énergie pour le chauffage a sa part de responsabilité, le respect des nouvelles réglementations y participe activement. La hausse des prix du fioul et du gaz enregistrée en 2005 risque de prolonger ces effets. Il est aussi à prévoir qu'elle sera relayée, dans de nombreux immeubles, par des charges d'entretien lourd et de mise aux normes. Les travaux de sécurité des ascenseurs prescrits par la loi "Urbanisme et habitat" de juillet 2003 en sont un exemple.
Le coût du chauffage impacte fortement les charges des immeubles d'avant 1976, en raison de leur mode de construction et sans doute du peu de travaux entrepris pour réduire les déperditions de chaleur. Il se situe, pour ces immeubles, entre 5,6 et 6,6 ¤ par mètre carré, alors qu'après cette date, ce coût tombe à 2,2 et 2,6 ¤. La réglementation thermique appliquée à partir de là a visiblement eu des effets salutaires.

Des parcs immobiliers différents d'une région à l'autre

Les différences de coût moyen des charges au mètre carré reflètent fortement des différences dans la composition des parcs gérés. Les régions et villes qui affichent les coûts les plus élevés sont aussi celles où les immeubles sont le mieux équipés et cumulent du personnel, du chauffage, des ascenseurs, etc. Citons à titre d?exemple :
- Nord-Pas-de-Calais et Lille avec 20,2 et 21,7 ¤ le mètre carré
- Ile-de-France et Paris avec 21,4 et 21,2 ¤
- Rhône-Alpes et Lyon avec 13,3 et 12,9 ¤
- Des régions à parc très réduit affichent une moyenne qui est celle de leur capitale, comme le Limousin avec Limoges (19,5 ¤)
- D'autres, pratiquement sans copropriétés récentes ou de grande taille, affichent des moyennes très basses comme la Basse Normandie avec 8,9 ¤

Les honoraires des syndics bientôt sous les projecteurs

En augmentation d'environ 2,4% par an en moyenne sur la période de 1990 à 2004, on ne peut pas parler de flambée. Mais il ne s'agit que des honoraires de base, pour la gestion courante. L'indice des charges de la CNAB ne tient pas compte des honoraires annexes, honoraires collectifs comme ceux facturés sur les travaux et les sinistres, ni des honoraires "privatifs"  correspondant aux "frais" de relance et de contentieux, aux honoraires de mutation, etc. Cette pratique est critiquée par les organisations de consommateurs qui soupçonnent les syndics d?entretenir sur ce point une opacité volontaire.

Cette situation changera nécessairement à partir de 2006 avec l'entrée en vigueur des nouvelles règles de comptabilité des syndicats de copropriétaires : les honoraires et facturations annexes du syndic devront impérativement figurer dans le compte de gestion du syndicat, même s'ils sont imputés directement à tel ou tel copropriétaire.

Cette mise en lumière sera d'autant plus importante que ce poste des charges de copropriété est appelé à s'alourdir dans les années à venir. Les coûts de gestion pâtiront sans doute de la professionnalisation croissante exigée des syndics par les réglementations issues de la loi SRU. Une autre conséquence probable sera la mise hors marché de nombreux petits syndics qui entretiennent une concurrence sévère sur le prix des prestations, par rapport à de plus gros cabinets.

Une information de plus en plus précise

Créé en 2001, l' "Observatoire national des charges de copropriété" de la CNAB est devenu un instrument de mesure incontournable et à ce jour unique pour connaître la composition des charges de copropriété et leur évolution. L'instauration à compter de 2006 d'une nomenclature comptable unique s'imposant à tous les syndics facilitera l'intégration des données et augmentera encore la précision de l'outil. Dès cette année, la CNAB l'a mis en ligne sur son site syndical sous forme d'un "Argus" des charges. Pour un type d'immeuble et une localisation, il est possible de sélectionner les postes de charges applicables aux caractéristiques d'un immeuble et obtenir le calcul du niveau de charges au mètre carré correspondant. Ce niveau de précision n'est cependant accessible qu'aux professionnels adhérents, mais le grand public a accès à la même fonctionnalité, sans la spécification d'une localisation précise.