Préavis de trois mois ou
préavis réduit à un mois ? La disposition légale prévoyant cette possibilité en
cas de congé donné par le locataire est souvent inconnue dans le détail. Or
c'est l'une des questions qui revient paradoxalement le plus souvent, surtout en
temps de pénurie de logement à la location. Elle dépend parfois de situations
peu ou pas confortables et se pose généralement au moment de gros changements :
mutation, perte d'emploi, naissance d'un nouvel enfant ou, tout simplement, si
une nouvelle location se présente avant la fin du préavis légal de 3 mois.
L'envie est forte de la saisir tout de suite de peur de ne pas en retrouver de
sitôt. D'autant que peu de locataires ont les moyens de financer un double loyer
en plus d'une commission d'agence et de l'avance d'un dépôt de
garantie.
Tout repose en fait sur une disposition clé de la loi du 6
juillet 1989, qui prévoit (article 15-I) que : "Le délai de préavis applicable
au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire (...). Toutefois, en cas
d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel
emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au
bailleur avec un délai de préavis d'un mois". Le même texte compte parmi les
bénéficiaires, les "locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé
justifie un changement de domicile", ainsi que les bénéficiaires du RMI.
Quel est l'esprit de cette disposition ?
Elle part d'un bon sentiment puisqu'elle vise à protéger le
bailleur contre les effets de la soudaineté du départ d'un locataire en lui
laissant le temps de se retourner. Cette sollicitude louable est simplement
atténuée dans le cas où le locataire se trouve dans une situation d'urgence
parce qu'il ne peut changer de région ou adopter immédiatement une solution
mieux adaptée à ses besoins, à cause des trois mois de préavis. Il y a donc en
quelque sorte un souci d'équilibre entre deux urgences, celle du locataire
justifiant de réduire la protection dont dispose le propriétaire.
Dans quelles conditions peut-on disposer d'un préavis réduit
?
La jurisprudence très abondante générée par cette disposition a
retenu trois principes directeurs déterminants quant à la possibilité pour un
locataire de bénéficier ou non d'un préavis réduit :
- La décision de
quitter le logement doit être liée à un évènement soudain et imprévu. En
application de ce principe, un licenciement entre bien dans cette catégorie, car
il peut obliger à réduire très rapidement son train de vie et trouver une autre
solution de logement. Une mutation a effet immédiat aussi. Enfin, un emploi
trouvé dans une autre région est une occasion à saisir souvent sans délai, faute
de quoi on risque de se voir préférer un candidat disposant d'une meilleure
mobilité. Par contre, la fin d'un contrat de travail à durée déterminée est un
évènement largement prévu à l'avance et accepté. Il est donc censé laisser
suffisamment de temps au locataire pour trouver à la fois un nouvel emploi et,
s'il le faut, une nouvelle résidence. De même pour une situation de chômage qui
perdure sans qu'un emploi n'ait été trouvé.
- Il doit y avoir un lien de conséquence immédiat entre
l'évènement générateur et la décision de quitter le logement. En d'autres
termes, il faut poser son préavis dès connaissance de l'événement déclencheur.
- Il doit y avoir nécessité de quitter le logement sans attendre : c'est
notamment là qu'intervient la notion de distance ; il faut que celle-ci soit
incompatible avec le maintien de la résidence dans le logement, même pendant la
durée du préavis.
Plutôt qu'en termes de kilomètres, il faut raisonner en
temps de transport. On peut considérer raisonnablement que la limite se situe à
partir de 3 heures par jour, à moins qu'il y ait d'autres contraintes comme une
astreinte à domicile et obligation d'intervention rapide en cas
d'appel.