Le locataire peut quitter son logement à tout moment à condition de respecter
un préavis de trois mois mais cette disposition pose quelques problèmes à ceux
qui envisagent une nouvelle location. En pleine pénurie locative, on prend
rarement le risque de donner congé avant d'avoir signé un nouveau bail. C?est la
raison pour laquelle on se retrouve quelques mois avec un double loyer, au
moment même où l?on doit faire face à un nouveau dépôt de garantie et à la
commission d'agence?
Mais au fait, un préavis de trois mois est-il vraiment
nécessaire ?
Un préavis de plus en plus réduit
Loi après loi, la jurisprudence a prévu de plus en plus de cas de réduction
de ce préavis. On peut désormais le réduire à un mois en cas de mutation, de
perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, en cas
d'obtention d'un premier emploi, si l?on est âgé de plus de soixante ans et que
notre état de santé justifie un changement de domicile ou si l?on est
bénéficiaire du revenu minimum d'insertion.
Un peu plus tard le législateur
multiplie encore les cas où le locataire peut prétendre au préavis réduit. On
peut en bénéficier désormais en cas de fin de contrat à durée déterminée non
renouvelé, de mutation demandée par le locataire, de mutation sans éloignement
géographique, etc.
Le principe parait curieux aux propriétaires privés qui s?étonnent d'une
dérogation pour des motifs à caractère "social", dans la mesure où rien
n'empêche un cadre supérieur muté en région, par exemple, de revendiquer ce
droit. Le législateur semble considérer que le propriétaire a besoin de
trois mois pour se retourner en cas de départ de son locataire, en juste
contrepartie de la possibilité offerte aux locataires de donner congé à tout
moment. Imposer autant de cas particuliers risque de décourager les
propriétaires de louer à certains locataires, alors qu?on dit vouloir protéger
le locataire et endiguer la pénurie?
A quoi sert
vraiment le préavis de trois mois ?
Il est certain qu?un propriétaire qui reçoit un congé a besoin d'un peu de
temps pour « se retourner », mais tout dépend de la façon dont il va l?utiliser.
Trois cas se présentent le plus fréquemment :
- 1er cas : le propriétaire souhaite relouer et le logement peut être reloué
sans travaux. Le propriétaire peut donc retrouver un locataire pendant le
préavis, signer le bail et organiser l'entrée dans les lieux dès le départ du
locataire sortant. Dans ces conditions, plus longue est la durée du préavis,
plus fortes sont les chances de supprimer toute vacance et donc toute perte de
loyer entre les deux locataires.
Mais cette solution idéale peut présenter
quelques écueils : nécessité d?obtenir la collaboration active du locataire
sortant pour les visites, difficulté de trouver des locataires susceptibles
d'attendre un à deux mois avant de pouvoir disposer du logement, risque pour le
locataire entrant de signer longtemps à l'avance un bail pour un logement dont
la disponibilité n'est pas assurée à la date de prise d'effet, risque que le
locataire partant ne libère pas les locaux à la date prévue etc. De fait, la
relocation avant la fin du préavis ne fonctionne bien que dans le cas où le
locataire, sûr de son point de chute et voulant éviter un double loyer,
collabore à tous points de vue.
On comprend donc que la relocation soit entreprise la plupart du temps dans
les dernières semaines du préavis. Dans ce cas le préavis pourrait fort bien
être écourté sans préjudice pour les propriétaires.
- 2ème cas : le propriétaire veut relouer mais des travaux sont nécessaires.
Dans ce cas, un départ rapide du locataire ne le lèse pas puisqu?il ne peut
relouer qu?après les travaux.
- 3ème cas : le propriétaire ne pense pas relouer car il veut mettre en vente
; c'est dans ce cas qu'il a intérêt à disposer du préavis le plus long possible.
Il semble donc que la plupart des propriétaires n?ont pas vraiment
besoin d?un préavis aussi long et que ceux auxquels il profite le plus sont
justement ceux qui ne relouent pas. Nous verrons cet automne si le gouvernement
en tiendra compte dans son projet de loi "Habitat pour tous"?