Les annonces immobilières des agences partenairesavendrealouer.fr
Le Site Immobilier
Accueil  >  S'informer  >  L'actualité  >  Archives questions  >  Que faire en cas de non restitution de caution ...

Le coin des questions

En partenariat avec UNIVERSIMMO.COM

Que faire en cas de non restitution de caution ?

 

La question :

Mon problème concerne une non restitution de caution pour un logement que j'occupais.

J'ai quitté ce logement le 31 août 2004 et à ce jour le propriétaire ne m'a rien remis bien au delà des deux mois de délai.

L?appartement que je louais était géré par une agence. L?état des lieux de départ a été effectué par l?agence de location. L?état des lieux de sortie également, avec la présence du propriétaire. L?état des lieux a été plutôt difficile pour moi-même ainsi que l?agence de location, le propriétaire faisant état au fur et à mesure de problèmes que nous avions du mal à voir, aussi bien l?agence que moi-même.

L?agence a remis un état des lieux de sortie au propriétaire ainsi qu?à moi-même.

Par la suite le propriétaire a fait part de points qui n?ont pas été relevés par l?agence et a soumis des estimations personnelles avec des forfaits de peinture et autre pour un montant total de 700 euros.

La réponse de l?agence a été à l?encontre du propriétaire mettant en avant que ces points n?avaient pas été relevés et ne figuraient ni sur l?état d?entrée ni sur celui de sortie de la maison. Elle a également mis en avant les désagréments que nous avions subis, dans la mesure ou nous avons été victime d?un dégât des eaux qui n'a été réparé qu?au bout de 8 mois. Elle a aussi souligné que celui-ci n?avait jamais remis en état une climatisation qui lui avait été demandée 12 mois avant.

L?agence lui a demandé à nouveau courant décembre de me remettre cette caution en lui précisant que j?allais mettre en route une procédure au greffe du tribunal. J?aimerais que vous m?expliquiez la démarche à suivre, et ce que je suis en droit de demander dans le cadre de ces désagréments.

Notre réponse :

Le propriétaire ne peut effectuer de retenues sur le dépôt de garantie que dans les cas suivants :

- réparations locatives non effectuées entrant dans le champ de la définition qu'en donne le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives ;

- réparations de dégradations occasionnées par la faute ou la négligence du locataire, ou des personnes dont il doit répondre ou du fait des choses dont il avait la garde, ceci inclut le défaut d'entretien ;

- réparations ou remplacements nécessités par un usage anormal des lieux ou des équipements, ou tout au moins non conforme à leur destination.

Par ailleurs, aucune retenue ne peut être effectuée si la réparation ou le remplacement justifiant la retenue ne peuvent être reliés à un problème mentionné sur l'état des lieux, à moins que le problème n'ait été visible à cette occasion et qu'il ne puisse pas être contesté qu'il existait avant le départ du locataire.

Enfin, les retenues doivent impérativement être justifiées par une facture ou un devis d'entreprise, et ne peuvent en aucun cas être pratiquées sur une évaluation forfaitaire.

Ces principes résultent de l'application des articles 1719, 1720, 1721, 1728, 1729 à 1735, et 1754 à 1756 du Code civil, et des articles 6, 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a cependant un second aspect mentionné par votre exposé, à savoir la privation de jouissance intégrale suite à un dégât des eaux : vous êtes en droit de demander effectivement une indemnisation de tous les frais de relogement et frais induits qui vous ont été occasionnés par ce sinistre et qui n'auraient pas été indemnisés par la mise en jeu de votre assurance d'occupant ou l'assurance de la maison (s'il s'agit d'une maison individuelle), ou encore l'assurance de l'immeuble (s'il s'agit d'un immeuble collectif), au titre de l'obligation du propriétaire, visée à l'article 6 de la loi susmentionnée "d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle".

L'exposé ci-dessus vous donne l'exacte nature des réclamations que vous êtes en droit de formuler dès lors que vous êtes en mesure d'en justifier.

Dans la mesure où le propriétaire ne s'est pas laissé raisonner par l'agence, vous êtes en droit de saisir le tribunal aux fins d'obtenir une condamnation à rembourser la part du dépôt de garantie retenue indûment, ou si celui-ci ne suffit pas, le surplus des indemnités auxquelles vous avez droit. La procédure de "déclaration au greffe" vous dispense d'une assignation (qui dans la pratique nécessite le recours à un avocat) et permet de faire convoquer les parties adverses par le greffe : il faut s'adresser pour cela au greffe du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble et formuler les réclamations en joignant les pièces justificatives.

La demande doit en l'occurrence être formulée conjointement contre le propriétaire et l'agence immobilière qui a fait l'état des lieux, à moins que vous n'ayez reçu notification du fait qu'elle n'était plus mandatée pour gérer la location concernée.

Il est conseillé de faire précéder votre saisie du tribunal par une mise en demeure recommandée aux deux parties (lettre recommandée AR avec la mention "mise en demeure", indiquant avec précision les sommes réclamées, et laissant un délai de huitaine pour y déférer).