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Marché locatif : vers une baisse des prix des loyers ?

 

Le phénomène n'est pas encore quantifié mais les administrateurs de biens témoignent de l'amorce d'un ralentissement. Les logements les plus chers ne trouveraient plus automatiquement preneur et les candidats au dossier le plus solide seraient mieux accueillis. Est-ce là l'hirondelle qui fait le printemps ? Tout porte à le croire.

Des facteurs convergents

Plusieurs facteurs jouent en faveur d'une détente de la demande.
Premier signe avant-coureur, la conjoncture économique qui risque de geler pour quelque temps de nombreuses velléités de décohabitation et de changement de logements. Certes les locataires qui bougent pour s'agrandir, prendre mieux ou se rapprocher de leur lieu de travail entraînent la remise sur le marché d'un logement en même temps qu'ils créent une demande pour un autre, mais on sait que la demande précède toujours l'offre de deux à quatre mois, créant un "effet d'aspiration" qui risque de ne pas se manifester dans les mois à venir.

De fait, le ralentissement des mouvements de changement pourrait diminuer la demande plus vite qu'elle ne ralentira l'offre, créant un effet de détente assez important pour être sensible même s'il n'agit qu'à la marge. Quelques pour cent dans un sens ou dans l'autre suffisent sur un marché à créer un déséquilibre en faveur de l'offre ou de la demande. Un phénomène de ce type est probablement à l'origine de la baisse de la demande locative observée lors du dernier grand ralentissement économique de 1993-1994, période durant laquelle nombre de propriétaires ont dû accepter des baisses de loyer pour relouer des logements restés plusieurs mois sans preneur.

Par ailleurs tous les logements libérés ne sont pas immédiatement remis sur le marché. De plus en plus de propriétaires se donnent le temps pour choisir entre la vente et la relocation. Et si certains vendent, d'autres" rafraîchissent " leur logement avant de les remettre sur le marché, d'où un peu de déperdition et surtout un gel de quelques semaines à quelques mois d'une bonne partie des logements libérés. Enfin, il est certain que les prix ont aujourd'hui atteint une limite dans les loyers demandés, celle au-dessus de laquelle les candidats qui acceptent le niveau de qualité ou de standing du logement n'ont plus des revenus requis pour y prétendre, alors que ceux qui en disposent exigent nettement mieux. Or ce mouvement cohabite avec une baisse considérable des crédits immobiliers qui achève de détourner la demande de logement locatif vers l'achat.

L'ensemble de ces facteurs pourraient entraîner une baisse de la demande en logement locatif alors que parallèlement l'offre risque de croître significativement.

Le retour des investisseurs

Tombées à 24.000 logements après la fin du régime Périssol, les ventes des promoteurs aux investisseurs avaient atteint 33.000 logements en 2002 et sont en passe de retrouver le niveau le plus fort du Périssol ( 55.000 logements en 1998 ). En outre, le nouveau régime "Robien" pour le neuf ne va pas manquer d'accélérer le mouvement, l'avantage fiscal étant à présent pratiquement équivalent à celui qui avait fait le succès du "Périssol".

A un moment où la demande a quelques raisons de s'essouffler, une augmentation de l'offre, même limitée en volume, est de nature à accentuer la détente d'un marché qui, ces deux dernières années,s a frisé l'asphyxie.