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Le dispositif Besson pour les logements neufs a
pris fin le 2 avril 2003. Il a été remplacé par l'amortissement Robien, du nom
du secrétaire d'Etat au logement de l'époque. Ce nouveau dispositif, qui figure
dans la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, reprend l'essentiel de
l'amortissement Besson, avec plus de souplesse et une défiscalisation plus
attractive. Son objectif est de remettre en vogue l'investissement
locatif dans le neuf Le nouveau dispositif concerne également
l'ancien réhabilité.
Mais sa mise en ouvre est plus délicate en raison des modalités de
réhabilitation imposées par la loi.
A ce jour, les deux systèmes de
défiscalisation cohabitent : Robien pour le neuf et l'ancien réhabilité et
Besson pour l'ancien sans travaux.
Pour qui ?
Personnes physiques
L'avantage fiscal vous est réservé
si vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.
Si votre domicile fiscal est à l'étranger, les revenus locatifs tirés du
logement loué sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Vous pouvez acheter seul ou à plusieurs en indivision.
Ne peuvent en bénéficier :
- Les logements inscrits à l'actif d'une entreprise
individuelle, même s'ils sont loués nus.
- Les logements avec démembrement de propriété.
Personnes morales
Les personnes morales propriétaires
d'immeuble non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI par exemple), à
condition que les revenus de ces immeubles soient imposés dans la catégorie des
revenus fonciers.
Les sociétés civiles de placement
immobilier (SCPI) en bénéficient aussi mais sous un régime particulier.
Quel type de logements ?
- Les logements urbains : toutes les constructions, quel que
soit le lieu où elles sont situées (villes, villages, hameaux) qui ne font pas
partie intégrante d'une exploitation agricole, et des terrains qui constituent
les dépendances de ces constructions.
- Le logement doit être situé sur le territoire métropolitain,
ou dans les quatre départements d'outre-mer suivants : Martinique, Guadeloupe,
Guyane et Réunion.
- Les immeubles à usage de logement uniquement. Vous ne pouvez
donc profiter du dispositif si vous achetez isolément une dépendance à un
logement, tels un garage ou une remise par exemple.
- Les locaux à usage mixte (mi-habitation, mi-professionnel)
sont en principe exclus du dispositif. Toutefois, l'administration fiscale
devrait admettre que la partie du logement louée à usage d'habitation
principale ouvre droit à l'avantage fiscal dès lors que le local est affecté,
pour les trois quarts au moins de sa superficie, à l'habitation.
Quel type d'investissements ?
Le
régime Robien est applicable aux acquisitions de logements destinés à la
location acquis à compter du 3 avril 2003
:
- neufs, acquis achevés ou en vente en l'état futur
d'achèvement (VEFA) ;
- anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le
contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux
caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l'objet de
travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances
techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux
critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre
2003 et s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ;
les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation
sont fixées par un Arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable
doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la
construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales
susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une
assurance pour cette activité :
-> avant la réalisation des travaux, un état descriptif du
logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3)
ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne
correspond pas aux caractéristiques de la décence,
-> après la réalisation des travaux, un état descriptif du
logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi
qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont
permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement
décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques
mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la
suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation
indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est
considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ;
"l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles
prises en compte pour un logement individuel"...
Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième
mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars
2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer
les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du
décret du 19 décembre 2003).
L'obligation de location
En contrepartie de l'avantage
fiscal, vous devez vous engager à louer le logement nu
au moins pendant neuf ans, de manière
effective et continue, ce qui exclut les locations meublées ou saisonnières.
Par ailleurs, la location doit
prendre effet dans les douze mois qui suivent :
-
la date d'achèvement s'il s'agit de la construction d'un logement, d'une vente
sur plans ou d'un local transformé en logement ou réhabilité ;
- la date d'acquisition s'il s'agit de l'achat d'un logement
neuf.
Bon à savoir
: pendant la période
précédant la location, vous ne devez surtout pas occuper le logement, à quelque
titre que ce soit.
Quel type de locataires ?
En ce qui concerne le choix du
locataire, vous avez la possibilité de louer à une personne physique ou une
personne morale, mais sous certaines conditions.
Pour bénéficier de la mesure
fiscale, le locataire doit être une
personne physique autre qu'un membre
du foyer fiscal du contribuable. En revanche, dans la mesure où la loi ne
l'interdit pas, la location à un ascendant ou descendant est permise.
Bon à savoir
: si le propriétaire est une
société non soumise à l'impôt sur les sociétés, notamment s'il s'agit d'une
SCI,
le locataire ne peut être l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de
l'un des associés. Mais la location à un ascendant ou descendant de l'un des
associés est possible.
Par contre, contrairement au régime « Besson » qui l'avait précédé, le bénéfice
de l'amortissement Robien n'est soumis à aucune condition de ressources du
locataire.
La location à une
personne morale,
organisme public ou privé qui le donne en
sous-location nue
à usage d'habitation principale permet de bénéficier de l'avantage fiscal à la
condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou
para-hôtelière.
Quelles conditions de loyer ?
Comme pour le régime « Besson », le régime « Robien crée un
statut de « bailleur conventionné » et soumet le bénéfice de
l'avantage fiscal à un plafonnement des loyers pratiqués. Les plafonds sont
fixés en fonction de la « surface utile » du logement (définie par
les articles R353-16 et R331-10 du Code de la construction et de l'habitation)
et de sa localisation :
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Loyer au m2 mensuel
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en Euros
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| Zone A : agglomération
parisienne, côte d'azur et genevois français
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19,19
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Zone B : agglomérations de plus
de 50 000 habitants, et agglomérations chères situées
aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou
frontalières
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13,33
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| Zone C : reste du territoire
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9,59
|
La liste des communes concernées par les Zones A, B et C du régime "Robien" est
fournie par un arrêté du 19 décembre 2003.
Quel avantage fiscal ?
L'avantage
fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement à raison de 8% pendant 5
ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9
ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant,
sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Par contre, la déduction forfaitaire
sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6% mais seulement pendant la
période d'amortissement.
A
l'issue de cette période, une nouvelle période de 9 ans plus deux fois
trois ans supplémentaires peut s'ouvrir :
- aux mêmes taux pour des dépenses de reconstruction et
d'agrandissement ;
- à raison de 10% par an pendant 10 ans pour des dépenses
d'amélioration.
À
l'issue de la période d'amortissement, éventuellement renouvelée, et sous
réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues pour l'un des
régimes de déduction forfaitaire majorée soient remplies, le propriétaire peut
appliquer la déduction forfaitaire majorée au taux de 40 % ou de 60 %, qu'il y
ait ou non changement de titulaire du bail (en fait le régime "Besson" ou
"linemann" pour l'ancien).
Le
régime Robien a d'autres
incidences fiscales :
l'exclusion du régime micro foncier, l'abaissement du taux de la déduction
forfaitaire, l'imputation des déficits fonciers.
Bon à savoir : Vous ne pouvez, pour
un même logement, cumuler l'amortissement Robien avec une autre réduction
d'impôt au titre d'un investissement locatif. En revanche, rien ne vous
interdit, si vous êtes propriétaire de plusieurs logements, d'opter pour le
dispositif Robien pour l'un d'entre eux, et de demander le bénéfice d'une autre
mesure fiscale pour le ou les autres logements. Rien ne vous empêche d'acquérir
plusieurs logements dans le cadre de l'amortissement Robien.
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